[경매] 상가 투자 포인트 7

상가는 막연하게 두려움이 있었다. 모르기 때문이다. 

일곱 가지 투자포인트에 따라 상가를 분석하는 연습을 하다 보면, 어느 정도 감이 잡힐 것이다. 

 

그리고 상가는 잘 투자하면, 노후 연금 대안이 될 것 같다.

단기 투자로 시드머니를 불려 가고, 더 이상 투자하기 귀찮은(?) 나이가 되면,

매월 월세 나오는 상가나 건물을 세팅하면 좋을 듯하다. 

 

상가 투자 포인트 7

✅ Point 1. 저평가 되었는가?

매물을 볼 때, 고평가 되었는지, 저평가되었는지 바로 판단할 수 있어야 한다.

 

✔️ 평가 기준​

Step 1. 수익률

▶ 수입 금액(월세 x 12) / 건물가격 x 100 = 수익률%

ex) 매입상가 1억, 월세 100만 원일때,

월세 100만원 x 12개월 / 1억 x 100 = 12%

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Step2. 보증금을 감안한다면

▶ 수입 금액(월세 x 12) / (건물가격 - 보증금) x 100 = 수익률%

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Step3. 대출을 받아서 상가를 매입한다면,

▶ 수입 금액(월세 x 12)-대출이자 / (건물가격 - 보증금​) x 100 = 수익률%

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☝️일반적인 수익률

3층 이상 7%, 2층 6%, 1층 5%, 지하 8%

(강남 1층의 경우 4%, 지방 1층은 6%으로 감안)

* 공실의 위험만큼, 수익률은 높아짐

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☝️ 급수에 따른 평당 월세 가격(1층 기준)

A+ : 미친 듯이 사람들이 많은 곳 → 평당 50만 원 이상

A : 우리 동네에서 좋은데, 코너 → 평당 30만 원

B : 우리 동네에서 제법 좋은 곳 → 평당 20만 원 (지방 좀 괜찮은 곳)

C : 지방에 일반적인 곳 / 그렇게 외지지 않은 곳 → 평당 10만 원

C급지 이하는 해서는 안됨.

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▶️2층은 1층의 1/3

▶️3층이상은 1층의 1/5

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ex) B급지 1층은 평당 20만 원 / B급지 2층은 7만 원 정도 / B급지 5층은 4만 원 정도

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☝️매도가 산정

▶ 월세 x 12 / 수익률 = 매도가

▶ 지방 1층은 수익률 6% → 월세 x 12 / 6% = 월세 x 2 = 매도가

(건물가격과 수익률은 반비례관계)

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✅ 분할이 가능한가?

✔️ 1층의 커피숍은 10평 내외 가능, 기타 10평 미만의 가게도 있음

✔️ 내부 구조를 보고 분할이 가능하면 좋은 물건

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✅ 바닥권리금이 있는가?

✔️ 일반적으로 B급 이상의 1층 상가는 권리금 있을 수 있음.
      (최소 평당 15만 원 되어야 바닥권리금이 있을 수 있음)

✔️ 현재 임차인이 바닥권리금을 받으려면, 다음 임차인이 계약해야 함.

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✅ 재계약이 가능한가?

✔️ 시설투자, 인테리어에 비용을 많이 투자했거나,

✔️ 고객이 많거나(장사가 달 돼서)해서 쉽게 나가지 못하는 임차인

✔️ 재계약 시 월세 상향조정해서 받을 수 있음

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✅ 필수 업종이 들어올 수 있는가?

✔️ 해당 상권 내에서 무조건 대형으로밖에 들어갈 수밖에 없는 업종

✔️ 단지 내 필수 상권(세탁소, 편의점, 학원, 미용실 등)

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✅ 사업을 전목 시킬 수 있는가?

✔️ 내가 집적 사업을 운영할 수 있는지도 검토

✔️ 공유오피스, 수영장, 랜탈스튜디오, 프리미엄 고시원 등

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✅ 특수한 권리가 있는가?

✔️ 유치권, 법정지상권 등이 있어서 초보들은 진입하기가 어려운 거

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★ 투자포인트가 하나가 별이라고 생각하고, 앞으로 상가 분석 시 해당 물건은 별이 몇 개인지로 분석하면 될 거 같다