[경매] 소액이라면 지분투자를 해보자 (part 1) - 개념

✅ About 지분투자

 

 예를 들어 갑의 부동이 있었는데, 갑이 사망하자 을, 병에게 1/2씩 상속이 되었다. 이 경우 을, 병이 소유한 부종산을 공유물이라고 하고, 을, 병이 각각 소유한 부분을 지분이라고 말한다. 
 ※ 제262조(물건의 공유) ① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

 

 경매에 공유 지분 물건이 나오는 이유는 3가지이다. 상속, 공동 투자, 공동 명의이다. 

 

✅ About 지분투자

 공유물을 분할하는 방법은 3가지이다. 
 ✔️ 현물 분할 - 부동산을 나누는 방법이다. 하지만 현실적으로 불가능하다. 땅은 가능할 수도 있으나, 쉽지가 않다. 
 ✔️ 가격 배상(가액배상) - 어느 한쪽이 매수할 것을 명하는 판결이다. 보통 가격 배상으로 판결 난다.
 ✔️ 형식적 경매 - 부동산을 경매로 진행한 후, 낙찰대금을 나누는 방법이다. 
 
 ※ 물건은 상대가 반드시 사야 할 명목이 있는 물건을 선택해야 한다. 하지만 상대가 돈이 없어서 매수할 수 없는 경우도 있기 때문에, 시세가 감정가 보다 높은 물건을 선택하는 등의 확실한 EXIT 전략이 필요하다. 

 

✅ 공유자 우선매수청구권 

 공유자는 공유물 전체를 이용 관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여하 할 뿐 아니라(민법 265조), 인적 유대관계를 유지할 필요도 있어, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 바람직하다는 취지에서 '공유자의 우선 매수청구권'을 인정하고 있다. 

 ※ 경매는 현장에서 바로 진행하지만, 공매는 다음날에 진행한다. 

 

✅ 지분 물건 처리 절차 

 

지분은 낙찰받고부터 시작이다. 입찰자가 많지 않은 이유도 낙찰 이후의 프로세스가 다소 복잡하여, 진입장벽이 높기 때문이다. 전체 소송의 프로세스는 약 1년 정도 소요된다. 하지만 보통 소송 전에 내용증명 발송 및 협상에서 끝나는 경우가 대부분이다. (약 95%). 하지만 내가 그 5%가 될 수 있다는 마음으로 시작하는 게 마음이 편할 것이다.   

 

✅ 지분 경매의 장점과 단점

▶️ 장점
✔️ 소액으로 투자 가능하다

✔️ 단기 투자가 가능하다

✔️ 일반 물건에 비해 경쟁이 적다

✔️ 부동산 지식과 안목이 없어도 가능하다

✔️ 전국에 있는 모든 물건으로 수익 가능하다

✔️  대출의 영향 없이 소액으로 가능하다 

 

▶️ 단점
✔️ 지분 물건은 대출이 안 나온다 

✔️ 지분으로 1평만 가지고 있어도 1 주택에 포함된다 

✔️ 소유권 행사에 제약이 있다

✔️ 대출이 안된다

✔️ 최고가 매수인이 되어도 '공유자우선매수청구권'으로 공유자에게 매각이 될 수 있다.

 

✅ 투자하기 좋은 물건 

✔️ 상속 물건 중 공유자들의 지분 변동이 있는 물건

✔️ 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 공유자들이 매수를 해준 경우

✔️ 채무자와 공유자가 함께 거주하는 경우

✔️ 집이 비워져 있는 경우

✔️ 채무자만 거주하는 경우

 

※ 세입자가 거주하는 경우에는 입찰하지 말 것 (대항력이 없다고 해도)

 

✅ 지분 경매를 통해 수익 낼 수 있는 방법  

✔️ 공유자와 협의 후 잔금 납부 포기

✔️ 다른 공유자한테 매도

✔️ 나머지 지분을 내가 인수 후 전체를 매도

✔️ 다른 공유자와 협의 후 전체를 통으로 매도

✔️ 공유물분할청구 소송을 통해 형식적 경매 후 배당

✔️ 부당이득청구 소송 후 상대방 지분을 경매로 넘긴 뒤 내가 우선 매수 후 일반매매로 매도

 

✅ 공유자 협상 및 매도 노하우  

1. 내용증명을 발송하여 공유자와 연락 후 협상

2. 잔금납부 전 협의하여 미납하고 일부 금액 받기

3. 소송으로인해 법원에서 협상

 

✅ 지분 경매 꿀팁

✔️ 상대방 입장에서 가장 난감한 상황으로 협의

✔️ 협의가 되지 않는다면 공유물분할 형식적 경매로 처분

✔️ 지분이 적고 가격이 낮을수록 협의는 더욱 잘 된다

✔️ 상대방이 반드시 필요한 물건을 골라서 낙찰받아야 한다. 

 

※ 주거용 지분 물건일 경우, 채무자가 거주하거나 공유자 중 1인이 거주하면 대항력이 없다. 

 

결론,  지분경매는 낙찰자가 훨씬 많은 패를 쥐고 있다. 협상은 충분히 가능하다. 그러니 시도해 보자.^^