[경매] 실전 프로세스 4 STEP

경매는 크게 4가지 단계를 거친다. 

 

STEP 1. 물건 검색

물건 검색은 무조건 유료사이트에서 하기를 권장한다. 나도 처음에는 회원비용이 부담되어 무료 사이트에서 열심히 검색했다. 좋은 물건 찾기도 어렵고, 시간도 오래 걸렸다. 현재 약 1만 2천 건이 넘는 물건이 경매로 나왔다. 이 중 나에게 적합한 물건을 찾고, 그 찾는 과정에서의 시간을 절약하려면 무조건 유료사이트에서 검색하길 권장한다. 회원비용 보다 더 돈 벌면 된다.^^ 

 

✅ 실패하지 않는 지역 선택의 기준

① 내가 잘 아는 곳
② 내가 살고 싶은 지역
③ 신규 아파트 단지
    - 분양 팸플릿이나 인터넷 홍보 자료를 통해 구조/상태 파악 용이
④ 대단지
    - 거주 인구가 많기 때문에 기반 시설 좋음, 교통여건 좋음
    - 전세나 매매 수요 활발 / 실패할 확률 낮음
⑤ 교통이 편한 곳
    - 가까운 곳에 지하철역이나 버스 정류장이 있는 곳

⑥ 학군이 좋은 곳
⑦ 브랜드가 좋은 곳

 

✅ ‘지도 검색’을 활용해 물건 찾는 방법

① 잘 알거나 관심이 있는 지역부터 살펴보기
      ※ 경쟁이 조금 덜한 경기도권의 아파트
② 대단지 또는 신규 아파트 단지 찾기
    - 단지가 4개 이상이면 대단지
    - 신규 대단지는 새 아파트로 구성, 학교 및 교통망 인프라 좋음
    - 자녀를 학교에 보내거나, 깨끗한 집에 살기 원하는 사람 수요 좋음
③ 교통이 좋은 지역 찾기

✅ 쉬운 물건으로 시작

① 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
② 명도에 어려움이 없는 물건

 

STEP 2. 온라인조사

✅ 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색

 ✔️ 네이버 부동산

1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
  ① 주변 환경과 편의 시설 조사
      - 도시의 전반적인 규모, 인접한 도로나 지하철 현황,
        주변의 학교 및 병원, 그리고 편의시설 등의 위치 파악
  ② 해당 물건의 위치 파악
      - 축적을 좁게 하여, 몇 동에 속하는지, 남향인지, 도로에 붙어있는지
      앞이 막혀 있지 않은지 확인
  ③ 주요 시설과의 거리 측정
  ④ 거리뷰로 지역의 특성과 분위기 살피기

2. 매출 시세 및 실거래가 조사
  ① 매물 정보와 시세 알아보기
  ② 실거래가 확인

      - 국토교통부의 실거래가 공개 시스템을 통해 확인
      - 최저가와 최고가 메오해 두고, 현장조사할 때 그 가격에 거래된 이유를 물어볼 수 있음

   ③ 단지, 학군 등 기타 정보 파악

      - 준공시기, 세대수 및 주차 대수, 그리고 교통정보
     - 평면도를 통해서 방이나 화장실의 수, 주방의 형태, 내부구조 파악
     - 학군 정보에서 배정될 학교의 객관적 정보 확인
     - Q&A를 통해 해당 물건의 장단점 및 개발 호재 정보 확인 가능

3. 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용

 

STEP 3. 오프라인조사

✅ 동네 한 바퀴

 ✔️  온라인상에 좋아 보여도 실제는 다를 수 있음.
  ✔️  도로의 너비
  ✔️  진입로의 경사로
  ✔️  주변의 허름하고 어두워서 주거환경에 적합하지 않을 수 있음

✅ 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사

 ✔️ 온라인상에는 허위 매물이 있음.
 ✔️ 3곳 이상의 중개사무소에서 시세 정보 파악, 평균치로 적정한 가격 파악 필요

✅ 체납관리비 확인

  ✔️ 관리사무소에 방문해서 문의하면 됨.
  ✔️  낙찰자가 인수해야 하는 것은 공용 관리비.

  ① 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액
  ② 연체 이자
  ③ 연체된 기간 /  3년이 지난 체납관리비는 낙찰자가 인수하지 않아도 됨.

  ※ 관리사무소에서 개인정보라고 안 알려줄 수 있음.
      아파트 관리비 전체금액의 60%로 예상하면 됨.
      다만, 오랜 시간 공실로 방치되었으면 100% 일 수 있음.

✅ 물건 조사 체크리스 활용 

※ 양식은 추후에 blog에 업로드 예정

 

✅ 시세파악을 위한 질문

① 현재 최저 매출 가격이 얼마예요?
② 급매물 다음 물건은 얼마인가요?
    - 급매물 다음 금액으로 내놓으면 빨리 매도 가능
    - 급매물이 3억 / 그다음 물건이 3.3억이면 / 3.2억에 내놓으면 됨
③ 비슷한 조건의 물건은 무엇이고, 현재 가격은 얼마인가요?
    - 경쟁이 될만한 물건 확인
④ 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?
⑤ 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유가 무엇인가요?

 

※ 정확한 시세를 위해서는 '판다'입장, '산다'입장, '투자한다'입장에서 시세를 확인해 봐야 함.

    각 입장마다 부동산에서 들려주는 얘기가 다름.

 

STEP 4. 경매입찰

✅ 입찰가 산정하기

 ☝️ 투자수익 = 매도가격 - 투입비용

 ☝️ 투입비용 = 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비용 + 수리비 + 기타 세금(보유, 양도 시 발생하는 세금)

✅ 투입비용이 투자수익을 결정

① 취득세 - 부동산 가격과 면적에 따라 다름
    (대략 6억 이하 1%, 6~9억 원 2%, 9억 원 초과 3%로 간단히 계산)

② 법무사 수수료

   - 아파트의 등기 수수료는 대략 50만 원
  - 사건이 복잡하고 어려운 경우 100만 원

 

③ 중개수수료
  - 2억 미만 0.5% (한도 80만 원)
  - 6억 미만 0.4%

  - 9억 미만 0.5%
  - 중개수수료 계산기(인터넷) 활용하면 편함

 

④ 금융거래 비용
  - 잔금을 치르기 위해 대출받을 경우, 이자 비용
  - 4% 금리로 3억 대출받고, 매매까지 3개월 소요된다면→ 총 297만 원 (99만 X 3)

 

⑤ 명도비
  - 반드시 명도비(이사비용)를 지급해야 하는 것은 아님.
  - 다만 빠른 시일 내에 부동산을 인도받는 것이 유리하므로  이사 비용을 주고 원만하게 합의하는 게 일반적임.

 

⑥ 체납관리비

  - 체납된 관리비에서 공용 부분은 낙찰자 부담 (통상적으로 60% 정도)
  - 구체적인 금액은 해당 관리사무소에 문의

 

⑦ 수리비
  - 지은 지 오래된 빌라나 아파트는 쉽게 매도하기 위해 수리 필요
  - 경매 카페의 ‘인테리어 경험담’ 등의 글들을 참고하면 좋음.

 

※ 부동산 투자 수익률을 계산해 주는 스마트폰 앱도 다양하니 참고

 

✅ 입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아짐

1. 부동산 매매 사업자
2. 수리 후 높은 가격에 매도
3. 보유하다가 시세가 상승하면 매도
4. 실 거주자
5. 초보 투자자
6. 낮은 가격으로 꾸준히 입찰

 

✅ 입찰당일 체크리스트

 1. 법원 가기 전 챙길 것
    - (본인) 신분증, 도장, 입찰보증금
    ※ 모든 경매 법정 건물에는 신한은행이 있으므로 신한은행 계좌가  있으면 편리
       (입찰 당일에 보증금 찾기가 수월/ 패찰 후에도 바로 입금할 수 있어서 편리함)

    - (대리인) 입찰자의 인감 증명서와 위임장 및 인감도장, 대리인의 신분증과 도장, 입찰보증금

2. 입찰서 작성해서 제출
  - 입찰표 작성 →  매수 신청 보증 봉투에 돈 넣기 → 입찰 봉투에 입찰표와 매수 신청 보증 봉투 넣기 → 입찰함에 입찰 봉투 넣기 → 기다리기 → 개찰

① 입찰표 작성
  ※ 입찰표는 법원에 비치되어 있으므로 입찰 당일에 직접 작성해도 되지만,
      초보자는 시간에 쫓기거나 긴장해서 실수할 수 있으므로 미리 준비하는 게 좋음
     (대법원 경매정보 사이트와 유료 경매 정보 사이트에서 다운로드하거나 출력할 수 있음)

 

② 매수 신청 보증 봉투(입찰보증금 봉투)
    - 도장을 찍은 후 준비한 보증금

③ 입찰 봉투 제출
    - 빨간색 박스 부분 기입 후, 신분증과 함께 제출
    - 진행관이 신분증 확인 후 파란색 부분을 잘라 내어 입찰자에게 줌 (입찰 영수증)
    - 패찰 할 경우, 한 사람씩 호명할 때 이 영수증을 가지고 나가면  입찰보증금을 돌려줌

 

※ 차순위 매수신고
  - 최고가 매수신고인이 대금을 지급하지 못하면, 법원은 재경매
  - 하지만 차순위 매수 신고인이 있다면 재경매 실시하지 않고,  매수신고인에게 매각 허가
  - 개찰 후 해당 사건이 종결되기 전에 재빨리 신청해야 함. 

    (최고가 매수신고 금액에서 입찰보증금을 뺀 금액 이상의 입찰가를 써낸 사람은 모두 신청 가능)
    ex) 입찰 보증금이 4천만 원 / 낙찰 금액이 5억 일 때
          5억 - 4천만 원 = 4.6억 원 이상으로 입찰가를 써냈으면 신청가능