[경매] 왜 빌라를 살까?

왜 빌라(다세대주택)를 투자할까?

경매할 때, 왜 빌라에 투자하는 걸까? 빌라는 돈이 될까?

결론부터 말하면, 투자 목적에 따라 돈이 될 수 있다.  

 

단기 시세차익을 원한다면 빌라는 적당하지 않다. 빌라의 변동폭은 크지 않기 때문이다. 물론 경매로 저렴하게 매수할 수 있다고 하면 매도할 때의 차익을 남길 수 있다. 하지만 시세가 오를 수도 있는 아파트에 대비하면 큰 수익을 얻지 못한다.  

 

빌라로 월세 세팅을 할 수도 있다. 하지만 월세 세팅을 하려면 차라리 상가나 오피스텔이 낮다. 빌라는 월세가 수익률이 좋지도 않을 뿐더러, 이래 저래 손이 더 많이 간다. 

 

그럼 무슨 목적으로 빌라에 투자해야 하는 걸까? 입지다. 빌라는 건물이 아니라 땅을 보고 투자를 해야 한다. 빌라는 입지를 사고, 토지를 사는 투자이다. 해당 물건 빌라 주위에 있는 아파트의 시세를 보면서, 나중에 아파트가 되었을 때, 얼마가 될 지를 계산하면서 투자하는 것이다. 빌라는 내가  무조건 입지가 더 좋은 곳에 투자를 해야 한다. 

 

 

그럼 어디가 좋은 입지일까? 어떤 물건을 골라야 할까?

 

우선, 역에서 떨어진 곳이다. 

왜냐하면 역 주변은 재개발이 어렵다. 상가시설, 근린생활시설, 제3종 일반주거지역은 개발이 어렵다. 역 근처에 해당 물건을 가진 집주인은 그대로 가지고 있는 것이 훨씬 이익이기 때문에, 재개발에 대한 니즈가 없다. 게다가 상가, 시장 물건에 임차인 있으면 상가임대차보호법에 의해 해결하기가 쉽지 않다. 원래 재개발은 노후되고, 가장 사람 살기 불편한 곳에서 주민들의 니즈에 의해 시작된다. 

 

두 번째, 빌라는 가장 저렴하게 사야 한다. 앞서 얘기했지만, 시세가 잘 안오르기 때문이다. 따라서, 가로주택정비사업, 모아주택, 신속통합개발, 공공 재개발 구역에 포함된 빌라는 조심해야 한다. 이미 가격이 반영됐기 때문이다. 차라리 신통 근처에 있는 매물을 아직 저렴할 때 고르는 게 좋다. 옆 구역에서 신통으로 개발이 되는 걸 보면, 해당 구역에 있는 주민들은 단합하여 신통 추진을 할 가능성이 높고, 신통이 진행이 되지 않는다고 해도, 옆 구역이 개발되는 동안 해당 구역이 있는 물건으로 이주할 가능성이 높기 때문이다. 

 

만일 재건축/재개발을 구역에 들어간다고 하면, 아래 사항은 잘 고민해봐야 한다. 

가로주택정비사업은 노후주택을 가진 주민들끼리 협의하여 진행하는 곳이다. 사업성이 떨어진다. 

가로주택정비사업 사업자가 모이면, 모아주택이 된다. 모아 주택도 사업성이 없다고 본다. 왜냐하면 도로는 손대지 못하고, 해당 건물이 있는 부지만 새로 건물이 올라 가기 때문이다. 그냥 신축 주택으로 변모할 가능성이 크다. 아파트를 올린다고 해도 규모가 작기 때문에, 나 홀로 아파트밖에 될 수가 없다. 그리고 업자들이 장난도 많이 치는 듯하다. 

모아주택 구역끼리 합치면 신속통합개발이 된다. 신통은 진행 속도가 가장 속도가 빠르다. 왠만하면 사업이 계획대로 진행될 가능성이 가장크다. 그리고 부지가 넓기 때문에  대단지 아파트가 된다. 

공공재개발은 공공의 이익을 위해 진행되는 사업이기 때문에, 원래 지역 주민이 아니면 현금 청산으로 끝날 가능성이 크다. 따라서 투자 가치자 없어 보인다.